生駒市内の土地価格調査のご依頼はお任せください

土地価格調査とは

土地価格調査とは、対象となる土地について、公的資料や市場情報などを確認し、その土地の価格を検討するために必要な情報を整理するものです。

土地の価格は、一つの金額だけで決まるものではありません。固定資産税を計算するための価格、相続税や贈与税を計算するための価格、実際に売却できると考えられる価格など、目的によって確認すべき価格が異なります。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円である土地が、必ず1,000万円で売却できるとは限りません。反対に、固定資産税評価額よりも高い金額で取引されることもあります。

土地価格を調査する主な場面

土地価格の調査は、不動産を直ちに売却する場合だけに必要となるものではありません。相続や財産整理など、さまざまな場面で必要となります。

土地には複数の価格があります

土地価格を調査する際には、どの価格を確認しているのかを区別しなければなりません。主な土地価格には、次のようなものがあります。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税などを計算する際の基礎となる価格です。土地の所有者に送付される固定資産税・都市計画税の納税通知書や課税明細書、固定資産評価証明書などで確認できる場合があります。

固定資産税評価額は、税額を計算するために市町村が決定する評価額であり、実際の売買価格そのものではありません。

もっとも、土地の公的な評価を確認するための重要な資料であり、相続財産の概要を整理する場合や、土地価格のおおよその目安を確認する場合に役立ちます。

相続税路線価

相続税路線価は、相続税や贈与税を計算する際に、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格を示したものです。路線価図では、価格が千円単位で表示されています。

路線価が設定されている地域では、原則として、土地が接する道路の路線価に土地の面積を乗じ、奥行、間口、不整形地、角地などの条件に応じた補正を行って評価します。

なお、すべての土地に路線価が設定されているわけではありません。路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に国税庁が定める倍率を乗じる倍率方式が用いられます。国税庁によると、路線価等は地価公示価格等の80％程度を目途として定められています。

地価公示価格・地価調査価格

地価公示価格や都道府県地価調査価格は、国や都道府県が公表する土地価格です。対象となる標準地や基準地について、1平方メートル当たりの価格が公表されています。

調査対象の土地そのものの価格が掲載されているとは限りませんが、近隣地域の土地価格の水準や価格推移を把握するための参考になります。

実勢価格

実勢価格とは、一般に、土地が実際の市場で取引される価格をいいます。

実勢価格は、土地の所在地や面積だけでなく、道路との接し方、土地の形状、高低差、日当たり、駅からの距離、周辺環境、建築条件、需要の程度など、多くの事情によって変わります。

そのため、固定資産税評価額や路線価だけから、実際の売却価格を正確に算出することはできません。

不動産会社の査定価格

不動産会社の査定価格は、その土地を売却すると仮定した場合に、どの程度の価格で売却できる可能性があるかを不動産会社が検討した金額です。

不動産会社によって査定方法や販売方針が異なるため、同じ土地であっても査定額が異なることがあります。また、査定額は、その金額での売却を保証するものではありません。

当事務所が行う土地価格調査

生駒法務探偵事務所では、生駒市内の土地について、ご依頼の目的やお手元の資料に応じて、次のような情報を確認します。

• 固定資産税評価額
• 固定資産税・都市計画税の課税明細
• 相続税路線価または評価倍率
• 地価公示価格
• 都道府県地価調査価格
• 近隣地域の公的な土地取引価格情報
• 土地の所在地、地番、面積および地目
• 公図や登記事項証明書などの不動産資料
• 土地が接する道路や周辺地域の状況

ご依頼の内容によって、利用できる資料と利用できない資料があります。また、土地の所有者本人でなければ取得できない証明書や、委任状が必要となる資料もあります。

当事務所では、単に一つの評価額をお伝えするだけではなく、それぞれの価格が何を示しているのかを整理し、土地価格を検討するための資料としてご案内します。

不動産鑑定士による鑑定評価との違い

土地価格について、公的な証明力や高度な専門的判断が必要となる場合には、不動産鑑定士への依頼を検討する必要があります。

不動産の鑑定評価とは、不動産の経済価値を判定し、その結果を金額として表示することをいいます。不動産鑑定業者の業務として不動産鑑定評価を行うことができるのは、国家資格者である不動産鑑定士です。

不動産鑑定士への依頼が考えられる場面

• 相続人間で土地価格について大きな争いがある場合
• 裁判や調停で専門的な価格資料が必要となる場合
• 同族会社や関係者間で不動産を売買する場合
• 金融機関への提出資料として正式な鑑定が必要な場合
• 特殊な形状や利用状況の土地を詳しく評価する場合
• 収益物件や事業用不動産を専門的に評価する場合

当事務所が行う土地価格調査は、不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価書ではありません。また、特定の売買価格や時価を保証するものでもありません。

不動産会社への実勢価格調査にも対応します

固定資産税評価額や路線価は、公的な評価を確認するために有用ですが、土地が実際にいくらで売却できるかを示すものではありません。

土地の売却を検討している場合や、より市場価格に近い情報を希望される場合には、ご希望に応じて、不動産会社への実勢価格調査にも対応します。

不動産会社への調査では、対象土地の所在地、面積、接道状況、土地の形状、周辺の取引状況などを伝え、売却を想定した価格について確認します。

不動産会社への調査で確認する主な内容

• 現時点で想定される査定価格
• 売出価格の目安
• 売却までに必要と考えられる期間
• 土地としての需要
• 建物がある場合の取扱い
• 売却に当たって注意すべき事情

ただし、不動産会社の査定額は、将来の成約価格を保証するものではありません。実際の売却価格は、買主からの申込み、交渉、土地の状態、市場環境などによって変動します。

土地価格調査に必要となる資料

正確に対象土地を特定するため、可能な範囲で次の資料をご用意ください。

• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 固定資産税課税明細書
• 固定資産評価証明書
• 登記事項証明書
• 登記識別情報通知または権利証
• 公図
• 地積測量図
• 土地の所在地や地番が分かる資料
• 売買契約書や重要事項説明書
• 現地の写真

すべての資料がそろっていなくても、ご相談いただけます。お手元にある資料を確認したうえで、追加で必要となる資料をご案内します。

土地価格調査の費用

土地の件数、調査内容、資料の取得状況、権利関係の複雑さなどによって追加費用が必要となる場合があります。その場合は、事前に費用をご案内します。

ご依頼の流れ

1. お問い合わせ

   土地の所在地、調査の目的、ご希望の調査内容をお知らせください。

2. 資料の確認

   納税通知書、課税明細書、登記事項証明書など、お手元の資料を確認します。

3. 調査内容と費用のご案内

   基本調査で対応できるか、不動産会社への調査が必要かを確認し、費用をご案内します。

4. 土地価格の調査

   固定資産税評価額、路線価、公的な土地価格情報などを確認します。

5. 調査結果のご案内

   確認した価格情報と、それぞれの価格の意味や注意点をご案内します。

土地価格調査に関する注意点

• 当事務所の調査は、不動産鑑定士による不動産鑑定評価ではありません。
• 調査結果は、土地の売却価格や将来の成約価格を保証するものではありません。
• 固定資産税評価額と実際の市場価格は一致しないことがあります。
• 路線価が設定されていない土地については、倍率方式など別の確認が必要です。
• 土地の形状、接道、高低差、法令上の制限などによって価格が大きく変わることがあります。
• 裁判、調停、税務申告などに使用する正式な評価が必要な場合は、弁護士、税理士または不動産鑑定士への相談が必要となることがあります。